El mercado inmobiliario de alquiler en España cuenta con diversas normativas fiscales que buscan incentivar el arrendamiento de viviendas. Entre ellas, destaca el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen ofrece beneficios fiscales para aquellas entidades que cumplan con ciertos requisitos, con el objetivo de fomentar la oferta de viviendas en alquiler y, al mismo tiempo, dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler.
El régimen especial del Impuesto sobre Sociedades está diseñado para aquellas entidades que tengan en su activo al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un periodo mínimo de tres años. Este régimen fiscal, regulado en los artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), se dirige a entidades que operan como una actividad económica, lo que implica la contratación de al menos una persona con contrato laboral a jornada completa.
El atractivo principal de este régimen radica en la reducción de la carga fiscal. La bonificación del 40% en la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento puede representar un ahorro significativo, especialmente para entidades con un gran volumen de inmuebles. Además, estas entidades pueden beneficiarse de un tipo de IVA superreducido del 4% en la compra de viviendas destinadas al arrendamiento, en lugar del 10% habitual.
Ámbito de aplicación
Podrán acogerse a este régimen las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. No obstante, esta actividad es compatible con:
- La realización de otras actividades complementarias.
- La transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de 3 años en el que las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
En concreto, se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
Incompatibilidades
Las entidades que pretendan acogerse al régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, deberán comunicarlo a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
Dichas entidades no podrán optar por este régimen especial cuando apliquen cualquiera de los restantes regímenes especiales regulados en el Título VII de la LIS, salvo el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.
No obstante, las entidades que tengan la consideración de reducida dimensión, podrán optar entre aplicar su régimen especial o el de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A estos efectos, la aplicación del régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo período impositivo con la aplicación de los incentivos fiscales de las empresas de reducida dimensión, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo período impositivo en el que la entidad cumpla los requisitos para ser considerada como de reducida dimensión como si proceden de otro anterior.
Requisitos para poder aplicar este régimen especial
Para poder aplicar este régimen especial, las entidades deberán cumplir los siguientes requisitos:
- El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo ha de ser en todo momento igual o superior a 8. En este sentido, en lo relativo a la titularidad de las viviendas, se exige que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad, por lo que las viviendas que se dispongan en virtud de cualquier otro título jurídico, como usufructo, derecho temporal de explotación o arrendamiento, no podrán incluirse en el cómputo del número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad.
- Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años, cuyo plazo se computará:
- En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra b) siguiente.
- Si las viviendas han sido adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.
El incumplimiento de este requisito supondrá la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido para cada vivienda. En este caso, la entidad deberá ingresar, junto con la cuota del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que resulten procedentes.
No obstante, se considera que el incumplimiento de este requisito en un período impositivo no impide que, en los períodos impositivos posteriores y mientras la entidad no renuncie al régimen especial, se pueda seguir aplicando el mismo si se cumplen todos los requisitos previstos para ello.
Para aplicar este régimen es necesario llevar una contabilidad separada para cada inmueble cuando la sociedad realice alguna actividad distinta de la propia del arrendamiento. De esta manera se tendrá desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral.
En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años al que se refiere el punto dos anterior, o alternativamente, al menos el 55 % del valor del activo de la entidad debe de ser susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación prevista para este régimen especial.
Bonificaciones
El incentivo fiscal consiste en aplicar una bonificación del 40% a la parte de la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.
La renta a bonificar derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
Tratándose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero (Capítulo XII del Título VII de la LIS), para calcular la renta que se bonifica no se tendrán en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado régimen especial.
Esta bonificación es incompatible con la reserva de capitalización. De esta manera se evita que sobre un mismo beneficio se tenga un doble incentivo fiscal.
Dividendos con cargo a rentas bonificadas
En el caso de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación esta bonificación, la exención prevista en el artículo 21 de la LIS para evitar la doble imposición de dividendos, se aplicará sobre el 50% de su importe. No serán objeto de eliminación dichos dividendos o participaciones en beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.
Uno de los problemas que viene arrastrando este régimen desde que en 2022 se rebajó la bonificación, es que si dichas entidades reparten dividendos a una entidad matriz o holding de la que dependan, solo podrán aplicar la exención por doble imposición (actualmente del 95%) al 50% de estas rentas, lo que hace que este régimen no sea tan atractivo si se prevén repartos de dividendos recurrentes, más que reinvertir.
En caso de socios personas físicas, el dividendo recibido por estas se deberá integrar al 100% en su IRPF, como renta del ahorro, al igual que con cualquier otra sociedad.
Transmisión de acciones de entidades acogidas al régimen especial
Sobre la renta obtenida en la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado el régimen especial se aplicarán las reglas generales del Impuesto sobre Sociedades. No obstante, en caso de que proceda la aplicación del artículo 21 de la LIS, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados tendrá derecho a la exención prevista en el mismo sobre el 50% de dichas reservas. No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.
Conclusión
El régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas ofrece beneficios fiscales que pueden ayudar a optimizar la tributación de esta actividad. Sin embargo, es crucial cumplir con los requisitos establecidos y considerar las posibles incompatibilidades con otros regímenes fiscales. Para un análisis detallado y personalizado, ponte en contacto con GRA Consultores.
