Si tu empresa se dedica a la promoción inmobiliaria pero no has logrado vender algunas viviendas y están pensando en alquilarlas, es importante entender cómo proceder para evitar costes fiscales elevados. En GRA Consultores te explicamos las consecuencias de esta decisión y la importancia de prestar atención a la exención de IVA.
Autoconsumo y sectores diferenciados
Al alquilar las viviendas, la empresa realiza dos actividades distintas:
- Promoción inmobiliaria (actividad no exenta de IVA): debe repercutir IVA.
- Alquiler de viviendas (actividad exenta de IVA): no se repercute IVA.
Estas actividades están clasificadas bajo diferentes códigos CNAE (411 para promoción inmobiliaria y 682 para alquiler de viviendas), por lo que se aplicará el Régimen de Sectores Diferenciados.
Venta interna y autoconsumo
Para las viviendas que se alquilen y pasen del sector de “promoción” al sector de “alquiler”, se producirá un “autoconsumo interno”:
- La empresa debe realizar una “venta interna” y emitir una factura en la que actúa como emisora y receptora.
- En esta factura, debe repercutir IVA sobre el valor de la vivienda (se puede usar el valor contable como referencia).
- Ese IVA será soportado por el sector de “alquiler” y no será deducible, lo que implica un mayor desembolso.
Por ejemplo: si se alquilan dos viviendas con un valor contable total de 200,000 euros, habrá que ingresar a Hacienda un IVA de 20,000 euros (10%).
Alternativas para evitar costes fiscales
- Alquiler con opción de compra:
- Las viviendas seguirán afectas al sector de “promoción”, evitando el autoconsumo por el alquiler.
- Aunque el alquiler dure más de dos años, la venta posterior mantendrá el carácter de primera entrega y seguirá tributando por IVA.
- Alquiler con servicios hoteleros:
- Esta actividad repercute IVA, no constituye un sector diferenciado y no genera autoconsumo.
Además, es importante vender las viviendas en tiempos específicos para evitar costos fiscales adicionales:
- Antes de dos años: la venta mantendrá el carácter de primera entrega y tributará por IVA sin complicaciones.
- Después de diez años: la venta estará exenta de IVA y no requerirá regularización.
- Entre el segundo y el décimo año: se aplicará la “regularización por venta de bienes de inversión”, devolviendo el IVA soportado en la construcción en proporción a los años faltantes para completar diez años.
Cambio de Criterio del TEAC
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha modificado el criterio sobre la base imponible del IVA en el autoconsumo de bienes. Ahora, la base imponible se determina por el precio de compra o coste de los bienes, evaluados en el momento de la operación. No se incluye el valor de bienes o servicios con IVA no deducido.
En una resolución del 17 de abril de 2024, el TEAC ha dictaminado que el gravamen del autoconsumo de bienes previsto en el artículo 9. 1.º.d) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) tiene como objetivo garantizar la igualdad de trato entre los sujetos pasivos. Esta medida busca asegurar que las empresas que ejercen una actividad exenta de IVA -y que por lo tanto no pueden deducir el IVA soportado al adquirir bienes empresariales- afronten la misma carga fiscal que aquellas que realizan la misma actividad mediante bienes producidos por ellas mismas sin pagar el IVA.
La normativa comunitaria establece que, en casos de autoconsumo, la base imponible debe ser el precio de compra de los bienes o de bienes similares, o, en ausencia de un precio de compra, el precio de coste. Estos precios deben ser evaluados en el momento en que se realizan las operaciones.
- Precio de compra: la base imponible se establece en función del valor residual de los bienes en el momento de su destino o afectación.
- Precio de coste: en ausencia de un precio de compra, la base imponible se determina por el precio de coste, incluyendo todos los costes soportados y el valor de los bienes mejorados o acabados por un tercero. No se incluye el valor de los bienes o servicios por los que se hayan soportado cuotas de IVA no deducidas.
Se considera que el sujeto pasivo ha soportado cuotas de IVA no deducibles no solo cuando las haya soportado directamente, sino también cuando estas estén incluidas en el precio de los bienes adquiridos, debido a que fueron soportadas en fases anteriores del proceso de producción o distribución sin haberse deducido en ninguna de dichas fases.
En el caso específico analizado en la resolución, se concluye que no procede incluir en la base imponible del autoconsumo el coste de un terreno sobre el cual el sujeto pasivo construyó una vivienda, ya que no se acreditó que el precio de compra del terreno incluyera cuotas de IVA no deducidas.
En conclusión, al alquilar viviendas, surge la necesidad de realizar una “venta interna”, generando autoconsumo. El cambio de criterio del TEAC afecta directamente a cómo se determina la base imponible de este autoconsumo y según la nueva resolución la base imponible del IVA en autoconsumo de bienes debe basarse en el precio de compra o coste, lo cual influye en la factura interna que su empresa debe emitir al alquilar viviendas.
El equipo de GRA Consultores está especializado en asesoramiento fiscal a empresas. Te ayudamos a evaluar las distintas opciones y a elegir la estrategia que mejor se adapte a tus necesidades y objetivos financieros.
